その他 - 農地をめぐる法律問題

その他 - 農地をめぐる法律問題

農地法が制定された目的は何ですか？

農地は，その耕作者が自ら所有することを最も適当であると認めて（自作農主義），耕作者の農地取得を促進し，その権利を保護し，土地の農業上の効率的な利用を図るため，その利用関係を調整し，もって，耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としています。

農地法の適用対象である「農地」，「採草牧草地」とは何ですか？

（1）農地とは

農地とは，耕作の目的に直接的に供される土地であり，耕作とは，土地に労働力を加え，資本を投下し，肥培管理を施して作物等を栽培することと定義されています。ポイントは，肥培管理の有無であり，肥培管理とは，作物の生育を助けるため，その土地や作物に施される耕うん，整地，播種，潅がい，施肥，農薬散布，除草等の一連の人的作業とされています。
したがって，農家が住む家の敷地は，耕作の目的に直接供される土地ではないため，農地ではありません。

（2）採草牧草地とは

採草牧草地とは，農地以外の土地で，主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものと定義されています。
なお，「材木育成の目的に供されている土地が併せて採草放牧の目的に供されている場合，そのいずれが主であるか判定の困難なときは，樹冠の疎密度（空から見た場合の樹木の占める割合）が０．３以下の土地は，主として採草放牧の目的に供されているものと解する」という通達が参考になります。

農地（あるいは，採草牧草地）であるかどうかは，どのようにして判断するのですか？

農地であるかどうかは，土地の客観的事実状態によって決まるとされています（現況主義）。
不動産登記簿等の公簿上の地目が農地（田，畑，牧場）以外のもの（例えば原野）であっても，現況が農地であれば，農地とされます。
逆に，公簿上の地目が農地であっても，現況が農地でなければ，農地とはいえません。

農地を処分する場合，どのような手続が必要（誰の許可が必要）でしょうか？

 転用とは，例えば，農地を宅地として用いるなど，土地の利用目的を農地から他の目的に変更することをいいます。

また，「権利移転を伴わない自己転用」とは，土地を他に譲渡するのではなく，あくまでも自ら所有して使用するのですが，その使用目的を農地以外に変更することをいいます。

農地法３条の許可について

農地又は採草放牧地を農地又は採草放牧地として利用する目的でその所有権を移転し，あるいは地上権，永小作権，質権，使用借権，賃借権もしくはその他の使用収益権を設定・移転しようとする場合，農地法３条の許可が必要となります。
この許可を得ることなく売買等をしても，その効力（所有権移転の効力など）は生じないとされています。
また，例えば，所有権移転の不動産登記をする際にも，不動産登記簿上の地目が田又は畑となっている場合，農業委員会等の許可を証明する書面の添付が必要となり，許可なく，所有権移転登記ができない制度となっています。

農地法３条の許可の基準について

農地法の目的の一つは，自作農主義の農業生産力の維持・向上を目的としているので，農地及び採草放牧地の所有権や賃借権などの権利を取得する者の資格を定め，資格のない者が権利を取得しようとする場合には，許可をしてはならない旨規定されています。

例えば，農地の買主やその世帯員が自ら耕作又は養畜の事業を行う場合でないときには，許可がなされませんので，そのような場合には，転用目的の権利移転として，農地法５条の許可を得る必要があります。 その他，許可基準については，農地法３条２項に規定されています。

農地法４条の許可について 

例えば，農地を農地以外のものに転用する場合に，農地法４条の許可を得る必要があります。これは，農地法が，優良な農地を確保して農業生産力を維持するとともに，計画的効率的な土地利用を図ることを目的とするための規制であり，許可の基準が農地法４条に規定されています。

転用行為は事実行為であるため，許可なく転用しても，その転用行為が無効となることはありません。しかし，農地所有者が農地法４条の許可を得ることなく無断で転用した後，当該土地を非農地として売買するというような脱法的な行為を防止するため，無断転用の当事者に対しては，原状回復等を命ずることができるほか，３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金という刑事処罰規定も規定されています。

農地法５条の許可とその基準について 

 農地法５条は，権利移転と転用とがあい伴う場合の許可制度であり，例えば，農地を農地以外の宅地に転用する目的で売買する場合に，知事等の許可を得る必要があります。

この許可を得ることなく売買等をしても，その効力（所有権移転の効力など）は生じないとされています。

農地法５条は，４条と同様，転用による農地の絶対量の減少を防いで農業生産力を確保することを立法当初の目的としていましたが，その後，食糧事情も安定し，他方では，住宅用地や工業用地の需要が増大するという社会情勢の変化に伴い，現在では，優良農地の確保と併せて計画的効率的な土地利用を図ることも目的とされるようになっています。

許可基準については，①立地条件と呼ばれる営農条件から見た農用地区域内の農地，甲種農地，第一種農地，第二種農地，第三種農地という５種の農地の区分に応じた許可基準（農地法５条２項１，２号）と，②一般基準と呼ばれる土地の効率的利用の確保という観点から転用の可否を判断する基準（法５条２項３～５号）に分かれます。

許可基準に関する詳細な解説は，「農地法の一部を改正する法律の施行について」と題する通達に規定されています。

概して言えば，市街化されている地域ほど，基準は緩やかになっています。

なお，都市計画法上の市街化区域内の農地については，その面積規模を問わず，転用のための権利移転をする旨を予め農業委員会に届け出れば，許可を要しないものとされました（許可制ではなく届出制，農地法５条１項３号）。

農地法３条，５条の許可を受けなかった場合の効力について

最高裁判所昭和３７年５月２９日判決は，「農地法第３条（第５条も同様）所定の知事又は農業委員会の許可なくしてなされた農地の売買契約は，右許可を法定条件（法律行為が効力を生ずるために法が要求してる要件ないし事実）として成立し，右許可があればそのときから将来に向かって効力を生ずるが，右許可のあるまでは，その効力は生じないまま不確定な状態にある」と判示しています。
なお，相続や遺産分割により農地を取得する場合や時効取得した場合は，許可を受けなくとも有効に所有権が移転するとされています。

農地が農地でなくなった場合

転用目的で農地の売買契約を締結したときには農地であったものが，知事等の許可を受ける前に，現況が農地でなくなった場合，知事等の許可がなくても所有権は買主に移転するのでしょうか？
この問題については，原則として非農地化した原因の如何を問わず，非農地化の時点で許可なしに所有権移転の効力を生ずるが，当該土地周辺の客観的状況に照らし，農地法が守ろうとしている利益（自作農を創設・安定せしめ，農業生産力の維持向上を図るという国の農業政策）に対する実質的な侵害があると認められるときには，例外的に許可がなければ所有権移転の効力を生じないとする見解が主張されています。
なお，判例は，非農地化した時点で買主に所有権が移転することを認めています。

農地の売買と登記について

不動産登記法では，登記原因について第三者の許可，同意又は承諾を得る必要がある場合には，その証明書を登記申請に際して提出することを求めているため，転用目的の売買を登記原因とする農地所有権の移転登記には，農地法５条の許可を証明する書面の提出が必要となります。

それゆえ，転用を目的とする農地売買にあって，不動産登記簿上の地目が田，畑，牧場となっているときは，農地法５条の許可を受ける前には所有権移転の本登記をすることはできません。
なお，知事等の許可がない場合でも，順位を保全するため，所有権移転の仮登記をすることはでき，その後，知事等の許可を受けた場合には，仮登記をしたときの登記権利者と登記義務者とが，登記原因を売買，その日付を農地法５条の許可がなされた日付として，共同で登記申請することにより，本登記をすることができます。

また，地目が田，畑，牧場となっていても，現況がそうでない場合，農業委員会又は都道府県知事から当該土地が農地又は採草牧草地でない旨の証明を受け，これを証する書面を添付して表示変更の登記により地目の表示を農地等でなくせば，農地法５条の許可を証する書面がなくとも本登記手続をすることができます。

他の関係法令の制度はどのようになっていますか？

（1）国土利用計画法に基づく届出（現在のところ許可制はありません）

国土利用計画法は，昭和３０年代後半の高度経済成長政策に伴う人口・産業の大都市集中，そしてその後の列島改造論，企業の過剰流動資金を背景とする土地の投機的取引等による全国的な地価の高騰と乱開発を抑制する目的で，昭和４９年に制定されました。
それゆえ，国土利用計画法に基づく，土地売買等の契約に関する届出制は，主として土地の取引価格と取引後の土地の利用目的が適正であるか否かを審査するためのもので，一定の面積以上の売買については（例えば，市街化区域内の土地については２０００㎡以上），知事への届出が必要となります。

（2）都市計画法に基づく開発許可

建築物を建築する目的で行う宅地造成といった開発行為を行う場合に，都市計画法にもとづく開発許可を要するか否かは，当該開発行為がどこで行われるかによって異なります。

 市街化区域は，既成市街地，つまり都市計画区域を指定した際すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。

これに対し，市街化調整区域は，農林業との健全な調和を図るため市街化を抑制すべき地域であり，線引きを行って調整区域を定めると，開発行為等について厳しい規制が行われます。

また，都市計画区域外の区域のうち，そのまま土地利用を整序することなく放置すれば，将来における都市としての整備，開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域を準都市計画区域として指定されることがあります。

帯広市における都市計画